房产典型纠纷案例

陈燕妮与星星公司商品房买卖合同纠纷案
　　 【基本案情】2009年4月，陈燕妮与星星公司签订《房产定购协议书》约定：陈燕妮订购星星公司开发修建的商品房一套，并于签订协议时支付定金1万元；如陈燕妮不履行该协议或不在2009年4月27日前与星星公司签订《商品房买卖合同》，陈燕妮所交定金不予退还；如星星公司不履行该协议，应当双倍返还所付定金。该定购协议另载明：陈燕妮在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。

　　2009年4月19日，陈燕妮准备与星星公司签订《商品房买卖合同》时，认定该合同的补充协议有许多不公平条款，便未签订合同。并于2009年4月24日、2009年5月13日，陈燕妮相继向星星公司发出两份函件，要求修改《商品房买卖合同》，解决合同中的不公平条款，否则星星公司应退还其定金1万元。星星公司拒绝退还定金。陈燕妮遂以商品房买卖合同补充协议条款侵害其合法权益为由，向法院起诉，要求星星公司返还定金1万元。
　　 【裁判情况】重庆市五中法院终审认为，陈燕妮与星星公司签订的《房产定购协议书》合法有效，该协议明确载明：陈燕妮已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。故陈燕妮应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签订正式的《商品房买卖合同》。陈燕妮单方要求修改合同条款被拒，致使正式的商品房买卖合同未能签订，星星公司有权依据定购协议的约定和定金罚则拒退定金，遂判决驳回陈燕妮的诉讼请求。
　　 【法官点评】购房者应慎重签订定购协议。订购协议明确了《商品房买卖合同》的具体内容，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同的，应当按照法律关于定金罚则的规定处理。因此，购房者在签订定购协议时，应详细了解协议内容，否则一旦签订协议，将承担法律规定或合同约定的义务与责任。
王司宇与巴图公司商品房买卖合同纠纷案
　　 【基本案情】 2007年12月，王司宇与巴图公司签订《房地产认购书》，约定王司宇购买巴图公司开发的别墅一套，并向巴图公司支付了定金10万元。巴图公司称：2009年1月24日，通过特快专递向王司宇送达了《逾期签约通知书》；按照《房地产认购书》的约定，王司宇应于2009年1月15日前与该公司签订《商品房买卖合同》。但是，王司宇未按期来公司签订买卖合同。若王司宇于上述期限内仍未与该公司签订买卖合同，该公司将依照《房地产认购书》的规定处理。之后，王司宇一直未到巴图公司签订《商品房买卖合同》，巴图公司便将房屋出售他人。王司宇对巴图公司的说法没有更多的反驳，只是说没有收到通知，双方签订的《房地产认购书》也找不到了，请巴图公司提供原件，要求巴图公司退还定金10万元。法院审理的整个过程中，王司宇与巴图公司均没有向法院提交《房地产认购书》原件。
　　 【裁判情况】重庆市五中法院终审认为，王司宇与巴图公司虽然均承认签订《房地产认购书》及王司宇向巴图公司缴纳定金10万元的事实。但是，王司宇不承认有关的违约条款；双方最终未签订正式的《商品房买卖合同》；巴图公司实际也将该房产出售给了他人，双方签订《房地产认购书》的目的并未实现。双方均提不出所订立的《房地产认购书》原件，致对违约行为及责任无法确定。我国民事诉讼法第六十四条规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；第六十八条还规定：书证应当提交原件。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。于是，判决巴图公司退还王司宇定金10万元。
　　 【法官点评】因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。定金是把双刃剑，在约束购房者的同时，也约束了开发商。本案因双方均提不出《房地产认购书》原件，系对自己提出的主张，不能提供证据，法院无法判定双方的责任，按不可归责双方的事由导致商品房买卖合同未能订立处理，故判决巴图公司退还王司宇定金10万元。但是，如果开发商违约将所认购的房屋转卖他人的，开发商应双倍返还定金；如购房者违约导致未能订立合同的，购房者无权要求返还定金。